租戶不搬走該怎麼辦？合法路線有兩條，選錯方向多拖半年。協商成功最快 1 個月，訴訟加強制執行約 3 至 6 個月。本指南涵蓋催告流程、存證信函寫法、強制執行時間表，與兩條路線費用完整對照。

前陣子有個在科技業工作的朋友來找我，管著十幾間房，有正職，副業做了兩年。他說他最近換了一個租屋管理 App，朋友推薦的，評價不錯，

包租代管缺點不只是抽成。真正讓房東後悔的，是業者不會主動講的 4 個合約細節：「得」字條款怎麼脫責、修繕費為什麼總說不清、退租押金扣到房東吃虧、業者易主時的證據斷鏈。

本文分包租、代管兩種模式拆解 4 大缺點 + 4 個合約陷阱，附自我檢核表與 9 題 FAQ，避開最常見的包租代管糾紛。

代管 12％、包租抽兩成，看起來很清楚？多數房東漏算了三筆錢：師傅報價拖兩週的空租損失、平日晚間被租客電話打斷的注意力成本、帳目幾個月後才發現兜不攏的追溯代價。這些都不會出現在帳單上。本文用月租 2 萬實算，並教你用「地區×屋況×目的」三個維度快速決定包租還是代管。

租屋管理系統比較，看的不是戶數是風險：管 5 間遇到一次欠租，缺的就不是功能，是證據鏈。本文用五個結構標準比較 JGB、Bananas、屋我也、Miistay，教你按風險選對系統、出事舉得出證據。每套各有適用場景，戶數少也可能比戶數多更需要。

很多人會問：包租代管業者賺什麼？同一間老公寓表面上每月多賺五千元，但將空置與維修成本算進去後，通常只能勉強維持小幅獲利，保守估計甚